La vendita o l'acquisto di un'immobile è una fase molto delicata, dove spesso si mettono "in gioco" i risparmi di una vita e questo ovviamente, mette in ansia sia l'acquirente che il venditore, infatti molto spesso ci si avvale solitamente di tre figure per arrivare alla stipula dell'atto di compravendita:

-L'agente immobiliare: fornisce le sue competenze in ambito commerciale

-Il consulente finanziario: fornisce le sue competenze in ambito fiscale (accesso al mutuo o finanziamento)

- Il Notaio: fornisce le sue competenze in ambito civilistico e legale (obbligatorio)

Purtoppo la parte tecnica viene purtoppo presa in considerazione quando ormai gli accordi sono stati presi o sono già stati riscontrate problematiche causando così allungamento dei tempi, possibile perdita economica e nei casi più gravi nullità dell'atto o il mancato accesso al credito. Si ricorda che se l'immobile non è conforme sia catastalmente che urbanisticamente alla documentazione presente agli atti, NON E' COMMERCIABILE.

Attenzione nessuna delle figure sopra citate ha l’obbligo di controllare e nemmeno la competenza se realmente l’immobile è conforme di conseguenza l'unico che ne risponde è il proprietario. 

Il tecnico (Geometra, Architetto o Ingegnere) è l’unica figura in grado di controllare la regolarità edilizia e catastale dell’immobile ed è l'unico che può assumersi la RESPONSABILITA' sulla regolarità dell'Immobile e ritengo inoltre fondamentale avere un tecnico "di parte" che possa consigliare al meglio eventuali clausole da aggiungere alla proposta di acquisto o all'atto notarile. 

Con questa premessa non si vuole assolutamente sviire le altre figure, anche loro fondamentali per la buona riuscita di una vendita, ma si vuole porre importanza a una figura professionale molto spesso tralasciata ma che può essere di grande importanza.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) è un documento rilasciato dalla pubblica amministrazione (solitamente dall'Ufficio edizia privata) che contiene le indicazioni urbanistiche che riguardano gli immobili, più precisamente il fabbricato o il terreno interessato dal certificato.

Il certificato di destinazione urbanistica indica i dati del fabbricato o del terreno (Foglio e Particella catastale), la destinazione urbanistica, parametri urbanistici e vincoli.

Questo certificato è una garanzia per l'acquirente, che può verificare le possibilità di intervento sull'immobile e/o sul terreno.

Qualunque atto notarile avente a oggetto trasferimento di terreno, chiede obbligatoriamente (pena nullità dell'atto stesso) l'allegazione del CDU contenente le prescrizioni urbanistiche ed edilizie. 

La domanda può esser presentata dal soggetto direttamente o da un suo delegato.

La conformità catastale si verifica quando lo stato dell'immobile è coerente con le planimetrie depositate in Catasto. Le planimetrie hanno finalità fiscale e nella maggior parte dei casi non sono PROBATORIE di conseguenza anche se la planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi non è detto che all'interno del fabbricato non siano presenti abusi edilizi. La conformità urbanistica si verifica quando lo stato dell'immobile è conforme a quanto depositato in Comune.

E' molto importante, sia per l'acquirente che per il venditore, la verifica della corrispondenza dello stato attuale dell'immobile con quanto dichiarato nei progetti depositati presso l'Ufficio Tecnico infatti, nel caso di gravi difformità l'atto è nullo ai sensi dell'art. 46 comma 1 del DPR 380/2001. 

Nel caso si riscontrano difformità possono esserci tre soluzioni:

1. Ripristinare lo stato attuale con quanto approvato precedentemente dall'Ufficio Tecnico Comunale (UTC)

2. Nel caso le opere abbiano la doppia conformità (era possibile realizzarle all'epoca dell'abuso ed è possibile realizzarle nel momento della presentazione della sanatoria) è possibile inoltrare all'UTC il progetto in santoria previo il pagamento di una sanzione minima di 516,00 €

3. Nel caso le opere NON abbiano la doppia conformità e la demolizione o il ripristino di tali opere non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità si procede con la fiscalizzazione. La fiscalizzazione  ha costi molto alti in quanto la sanzione viene calcolata sul doppio del Costo di Produzione della porzione abusiva e non sarà possibile effettuare nessun tipo di lavorazione se non quello di ripristinare lo stato approvato. In definitiva si rende l'immobile commerciabile pagando una sanzione importante ma non sarà possibile effettuare opere di mantenzione se non demolendo la porzione abusiva.

ATTENZIONE possono esserci delle eccezioni:

-Nel caso il fabbricato sia stato realizzato in data antecedente il 1 Settembre 1967 e al di fuori del Centro Abitato (la perimetrazione è indicato dal Comune) non occorre la presenza di un titolo edilizio ma dovrà essere dichiarato in atto notarile.

-Nel caso il fabbricato sia stato realizzato all'interno della perimetrazione del Centro abitato (la perimetrazione è indicato dal Comune ma solitamente sono le zone A) non occorre la presenza di un titolo edilizio ma dovrà essere dichiarato in atto che l'immobile sia stato realizzato in data  antecedente il 31 Ottobre 1942.

Per opere realizzate in tempi successivi nei fabbricati ricadenti nelle eccezioni si rimanda alle tre casistiche generali descritte